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美国的私有财产权 | 生命、自由和住房共享的追求

文 | 克里斯蒂娜·桑德福尔(Christina Sandefur)
 
政府官员正在打击公民从个人财产中获益的基本权利
 
2012年,格伦·奥德加德(Glenn Odegard)喜欢上了亚利桑那州小镇杰罗姆(Jerome, Arizona)。
 
这座历史悠久的小镇曾经是一座铜矿镇,在1950年代矿井关闭之后,变成了一个旅游胜地。
 
尽管他居住在小镇以南数小时车程之遥的凤凰城,奥德加德还是梦想着在杰罗姆小镇买下第二套住房,但是,他不确定自己能否负担得起。
 
之后,他发现了他的“甜蜜家园”——一座被遗弃了的房子,在一次泥石流之后,房子里填满了石块和泥土,随后便闲置了60年。
 
他看到了一次机会:如果他将这座118年之久的房子恢复原状,他不仅可以为小镇的修复工作做出贡献,同时还可以向游客出租住房来收回成本。
 
因此,他买下了这套房产,精心地将一栋危房改造为登上《亚利桑那高速公路》杂志(Arizona Highways)封面的历史性美景。
 
然而,他的回报却使他被认定为罪犯。
 
镇政府官员在发放了有关的许可证之后, 改变了主意,宣布“度假租赁”不再合法。如此,奥德加德因为让客人留宿私人住宅面临着罚款甚至是被监禁的威胁。
 
杰罗姆镇的官员为了正当化他们的行为宣称,禁止短期租赁是为了保护游客的安全,他们可能不会留意到街道上的坑洼。他们还表示,这一禁令有助于保持小镇的环境清洁,因为短租游客可能不知道收垃圾的日子。他们甚至声称,这一禁令将会提供足够多的长期住房来鼓励人们竞选市政府公职。
 
将负责任的房主变为不法分子
 
奥德加德的故事是反对共享经济下财产权运动令人不安的一部分。这一运动正在扼杀经济机会和一种连接房主和旅客的崭新旅游方式。
 
在这种新的经济模式之下,房主可以出租他们的住房赚钱,帮助支付他们的抵押贷款。消费者可以从更多的选择和更低的价格中获益;社区吸引游客来支持当地的企业;而像奥德加德这样的人则有更多的动机去购买破旧的住房并修复它们。
 
为了更全面的了解这场共享经济革命的盛况,以Airbnb这样的住房共享租赁网站为例,它现在提供的房间数已经超过了希尔顿或万豪连锁酒店。
 
随着昂贵的酒店不再是人们出行的唯一选择的趋势,曾经因为高昂的住宿成本望而却步的游客有了新的出行目的地,住房共享更惠及当地的经济。
 
2013年,加利福尼亚州科切拉谷(Coachella Valley)的游客在短期出租住房上的预订量超过了25万,为当地经济贡献了2.72亿美元,创造了2500个就业机会。住房共享的受益者不仅仅是游客,差旅费用管理公司康客(Concur)最新研究发现,商务旅客的共享住宿预订量比去年增长了56%。
 
但是,监管机构并没有因为这些共享经济企业家创造的价值而奖励他们,相反的却在惩罚他们——有时甚至是刑事处罚,如奥德加德遭遇的情形——留宿客人过夜。
 
2008年,亚利桑那州塞多纳市(Sedona)将租赁住宅物业不足30天定为犯罪行为,可处以6个月监禁和2500美元罚款。这一条例中“租赁”的定义很广泛,包括购买分时共享,承包家居改造,甚至是聘请临时保姆。
 
但与夏威夷考艾县(Kauai County)相比,这已经算仁慈了。在考艾县,如果房主留宿客人在家中过夜,可以处以每晚高达10,000美元的罚款。政府官员甚至会派调查员到各岛的海滩上去盘问游客在哪里住宿。
 
尽管不是全面禁止,其他城市也在实行严格的规定。加利福尼亚州兰乔米拉市(Rancho Mirage)要求至少一名居住者需要满30岁,从而歧视年轻的法定成年人。纳什维尔市(Nashville)将可能用于“非自住短期租赁”的物业数量限制在3%,意味着那些没有早些加入住房共享运动的房主就不要指望了。
其他地方对于禁止住房共享有过之而无不及的趋势,新限制的影响范围远远超出了财产权。
 
旧金山和阿纳海姆市(Anaheim)不仅对出租住房的房主处以昂贵的罚款,它们还颁布新的法令,强制要求住房共享平台(如Airbnb和Homeaway)监管使用它们网站的房主。旧金山市的法律威胁这些公司,每发布一条非法出租信息,公司将被处以每天1000美元的罚款。
 
纽约州议员最近严厉打击住房共享的线上广告,对公开宣称愿意留宿客人过夜的人开出了类似的罚款。
 
最为严厉的或许是芝加哥市最近颁布的规则,这份58页的新法规向租赁平台(如Airbnb)征收10,000美元的许可费,并强制要求为自己的房屋打广告的房主签署文件,证明他们已经阅读并理解新法规高度技术性的语言。
 
在法规迷宫式的各项要求中还隐藏着一项条款,要求房主“随时以任何方式”向市督察官员开放住宅;另外一项条款则需要房主交出政府官员认为发放许可证“合理需要”的所有个人信息;此外还有一项条款要求房主遵循类似于商业厨房的卫生标准,尽管住房共享者并不会为客人准备餐点。
 
这些规则超出了限制财产权的范围。
 
对人们共享信息进行处罚是在践踏宪法第一修正案和《联邦通信规范法案》——这一法律禁止政府指控网站所有人为他人在其网站上的言论负责——所保障的言论自由的权利。
 
市政府声称,保护通信自由在此并不适用,因为官方可以禁止非法服务的广告,并且这些城市已经将住房共享定为刑事犯罪,这同样也使得这些广告非法。
 
但是,正如第五巡回上诉法院对类似案件的评述,这是循环论证:如果政府为了赋予自身对人民进行审查的权力,就可以将无害行为定为犯罪,那么,宪法保障的公民权利将面临着更大的威胁。Airbnb和Homeaway最近对旧金山和阿纳海姆市提起诉讼,声称它们的法规侵犯了言论自由。
 
类似于芝加哥市这样的限制也违反了反“违宪条件”原则。最高法院一再声明,政府不能强迫人们通过放弃他们的宪法权利,以换取许可以使用属于他们的财产。在某些情况下,政府可以要求人们签字放弃,但是,当官员迫使人们放弃重要的法律保护来换取使用自己土地的许可时,人们更有可能面临着他们无法拒绝的优惠。
 
正如最高法院所言,反“违宪条件”规则的设立就是“为了确保政府在无权直接下令时,不得间接地对公民的宪法权利进行限制。”迫使芝加哥市的业主放弃宪法第四修正案赋予他们的禁止无理搜查与扣押的权利已经远远超出了该市合法监管的权力。
 
禁止住房共享通常不过是现有企业利用地方政治势力阻止竞争的地盘之争。《纽约每日新闻》最近一篇社论认为,出租房间的房主“与(纽约)市内酒店存在着竞争关系并威胁到它们创造的就业机会”。
 
但是,按照这一逻辑,为了给附近的汽车旅馆(Motel 6)和快餐店(Denny’s)增加生意,官方也应该禁止人们邀请朋友或亲戚来家中过夜或者共进晚餐。
 
反住房共享运动背后的另一动机来自旧式的邻避主义(NIMBYism)。虽然其宣传标语常常是防止噪音,保持街区交通顺畅或保护人们免受滋扰等,但此运动背后通常不过是当地居民希望将游客拒之在外。毕竟,城市已经有了禁止噪音、过量交通或其它滋扰的各项规定。
 
市政府不会因为有人吵闹而禁止人们在后院烧烤,也不会因为客人有时在街边停车而禁止毕业派对。将宝贵的警力用于监督短期出租而不是执行现行的反滋扰法规,对于改善街区环境没有一点帮助——或许还会因为制造窥探和猜忌的氛围而让情形变得更糟。旧金山市的选民最近否决了一项禁止家庭共享的地方提议,正是因为它可能将邻居变成窥探彼此后院的间谍,以确保访客只是朋友而不是Airbnb客户。
 
最近,有些地方政客将大城市缺乏可负担的住房归咎于住房共享。戴尔·卡尔森(Dale Carlson),旧金山市反家庭共享运动的领导人之一,去年对《华尔街日报》表示,该市正遭受着“1906年旧金山大地震以来最为严重的住房短缺”。因此,“为了留宿游客而导致住房单元减少”是“不可思议的”。但是,旧金山市住房短缺的责任应该归咎于市政府官员,而不是决定如何处置他们的财产的房主。通过对希望获得建筑许可的开发商施加难以承受的监管、延误和成本,旧金山市政府让新住房建设变得极其困难。
 
全国住宅建筑商协会最近一份报告显示,遵守法规的成本仅在过去五年内就增加了30%。联邦大法官查尔斯·布雷耶(Charles Breyer)最近裁定,“旧金山市住房租赁单元有限的供应以及相应的高房价”是“很久以前城市对住宅存量进行管理的结构性决策”的结果。
 
事实上,住房共享不仅不会加剧住房成本,反而可以帮助房主在不断上涨的房价面前分担他们的抵押贷款。Airbnb的报告显示,在美国最大的10个城市里,如果没有住房共享带来的额外收入,超过一半的房东将无法支付他们的日常账单,13%的房东将面临丧失他们的住房的止赎权(foreclosure)。在纽约市,76%的Airbnb房东依靠住房共享的收入才能保住他们的住房。
 
与此同时,执行住房共享禁令为纳税人带来的成本却是天文数字。
 
去年,加州圣莫尼卡市(Santa Monica)估计,为了执行住房共享禁令,仅在第一年组织一个全职工作小组就花费近50万美元。
 
仅仅为这个城市第一个房主定罪就耗时一年多:这位名为斯科特·沙特福德(Scott Shatford)的房主是一位在圣莫尼卡市居住了13年的居民,他在网上列出了五套用于出租的物业,甚至还写了一本关于住房共享的书。
 
虽然当地检察机关没有指控他财产管理不当或欺骗客人,却指控他犯有刑事罪,并处罚款3,500美元和缓刑两年。此后,他宣布计划离开加州前往科罗拉多州。
 
所有其他权利的基础
 
私有财产是一项基本人权——所有其他权利的最后防线。对于被禁止拥有印刷机或去教会的人而言,新闻自由或宗教自由是不可想象的。美利坚共和国的创建者们清楚这一点,所以宪法中提到私有财产的次数比任何其他权利都多。但是,几十年不良的法庭裁判和政府法规已经削弱了这一自由的基石——这在涉及所谓的“监管式征用”中表现的最为明显。
 
在这些情况之下,政府无需将法定的所有权转移到政府名下,就可以剥夺业主使用他们财产的权利。虽然政府无法在未向业主支付“公正的补偿”的情况下取得合法的所有权,但除了最极端情况,法院允许政府限制公民的财产使用权而无需补偿。
 
因此,各个城市现在无所顾忌地颁布住房共享的规定和禁令,无需担心因为限制产权而向房主支付赔偿,或在法庭上证明这些规定的正当性。由于房主依然可以长期出租他们的房产,也可以选择自住,住房共享禁令并没有完全摧毁住宅的整体经济价值,这也就意味着房主通常无权获得任何赔偿,无论这一限制对他们造成了多大损失。
为了反抗这种不公平现象,并确保业主被剥夺的权利得到补偿,戈德华特研究所(Goldwater Institute)的律师们拟定了一份名为“房产所有权公平法案”(Property Ownership Fairness Act)的新草案。
 
仿效亚利桑那州207号提案——在臭名昭著的凯洛诉新伦敦市(Kelo v. New London)土地征用权案后颁布实施,旨在保护亚利桑那州的业主免受政府滥用权力之苦——这一立法草案允许政府限制污染、滋扰或其他有害的财产使用方式,但是,它禁止官员剥夺房主建造、翻新或租赁的权利,除非政府支付合理的赔偿。亚利桑那州207号提案是迄今为止全美国最有力、最成功的产权保护案。它在2006年的颁布向官员们传递了一个有力的信号——他们不能在没有支付补偿的情况下征用财产,也不能为了满足政治上强势的企业或邻避主义街区的利益而改变财产管理规则。
 
5月份,亚利桑那州议员进一步采取立法,明确禁止地方政府通过全面禁止住房共享的禁令。如同207号提案,新的法律允许当地社区执行滋扰规则,以维护安静、整洁和安全社区环境,但阻止了“一刀切”式的禁令,因为它滋生的问题比解决的问题更多。新的法律获得两党压倒性的支持而通过,为那段象杰罗姆镇奥德加德这样的房主因为留宿客人而面临监禁或数千美元罚款的日子画上了一个句号。拥有全美国首屈一指的对住房共享的保护,以及更广泛、防止繁琐的物业监管的法定保护,毫无疑问,亚利桑那州是全美国对公民财产权最为友好的州。
 
对于美国其他地方,“房产所有权公平法案”为业主提供了一个自我保护的机会,以防止政治强势的游说者滥用权力通过夺取业主土地或限制业主的权利而获益。加利福尼亚、夏威夷、纽约、伊利诺伊和其他州的政府官员向尽职纳税的房主处以大额罚款不会为居民或游客带来任何好处。相反,他们是在限制选择,阻碍旅游业,剥夺人们的权利和动机去以他们认为合理的方式使用他们的财产。
 
关于作者
克里斯蒂娜·桑德福尔为戈德华特研究所(Goldwater Institute)执行副总裁,《自由的基石:21世纪美国的财产权》(Cornerstone of Liberty: Property Rights in 21st-Century America)作者之一(加图研究所,2016年)。
 
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译:胡慧中
校:戴尊国
审:朱子悦,Tina
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