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不必担忧房产企业囤地

大约是在9年前,我在浦东联洋地区租了一间公寓。房东是一位温州人,据他介绍,我所租的这栋楼大约有近一半的房子是被他和他老乡买走——他在这里有四套房产。他还对我说,其实你也可以买一套,这里的房子将来总是会涨的。我当然知道房子会涨,但是由于囊中羞涩,一直没有把买房从计划转为行动。

但房价并没有因为我们囊中羞涩而停止上涨,在这9年间,联洋板块的房价涨了大约10倍。然后我就在想一个问题:假如开发商没有把房子用做销售,而是继续囤地,那是不是更为划算?而不是像现在这样房产价格上涨的利润都被买房客拿走。以该区域2005年开盘的联洋年华小区为例,该小区的建筑面积共有20万平米。当时刚开盘时的价格为8000元每平米,而现在的均价则为5万。假设房产商不在2005年销售而是一直囤地到2014年进行销售,那么它赚的钱可能比2005年要多得多。不需要劳作就可坐收涨价之利,何乐而不为?

事实上,市场上确实有着这样的房地产公司,比如李嘉诚旗下的长江实业。有媒体根据长江实业的2014年半年报,发现长江实业2014年预计完成的地产项目中,绝大多数的内地地产项目是在2005年前拿地。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪庭项目第E1及E2期,实际上,该地块竣工时间一再调整,从最初的2001年一度拖至2017年,截至目前,该项目的开发面积只有三分之一。

当然,更为久远的一个项目则是位于北京中央别墅区的誉天下项目。早在1993年,长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发,到2003年长江实业完全拥有该地块,2005年该项目取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设。据长江实业2013年年报显示,誉天下项目未完工土地又被分为4个部分,分期开发,其预计最后的完工时间是2018年。这意味着,从1993年参与开发算起,这一项目的开发时间是25年,相当于1/4个世纪。

一个房产项目跨越四分之一个世纪,听起来多少有点天方夜谭,而随着房地产市场的逐渐升温,也给开发商带来了丰厚的回报。据媒体报道,2008年誉天下别墅刚上市时价格为20000元/平方米,而在2014年誉天下别墅的最新价格为35000元/平方米。时隔6年,誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。

也正是如此,很多人将此举称为囤积居奇,甚至要求政府应该制裁这种行为,一个很简单的理由是,假如市场上的房地产开发商都采取这种囤地的行为,那么市场上的房屋供应将会极度减少,供求减少必定会导致价格上涨。也正是如此,法律也对此类行为作了明确规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

不过在现实中,因为囤地而遭致处罚的行为极为少见,一个可能的原因是绝大多数的开发商都会有着各种各样的理由——除了城市房地产法所说的理由之外,还有其他各种问题,比如说资金链紧张。于是,就有人说,那是不是政府可以规定房产开发项目必须在几年内完工销售?这样就不会出现房产商囤地获取巨额利润的现象了。这种说法虽然听起来靠谱,但在现实中却更不可靠,因为谁都没有办法保证在接下来的几年中周围环境会发生什么变化,据说海口市前几年还在消化上世纪90年代楼市泡沫留下来的烂尾楼。难道政府要对这些楼盘予以没收?这显然不是现实。

更为惊奇的事实是,对于绝大多数的房产开发商来说,尽快地开发销售回笼资金才是更为可靠的方式:拿地、盖楼、销售、回笼资金然后周而复始再拿地,而不是囤地。为什么大家判断楼市价格会不断上涨,但是各家房地产公司却在努力去库存?一个很简单的道理是,今天你卖房子去了库存,就意味着明天无法从中获得更多的收益。既然如此,为何大家都不努力囤地、捂盘?

在我看来,融资成本可能是一个关键原因。对中国房地产开发稍微有点了解的朋友都知道,房地产开发主要可以分为拿地、建筑施工和销售三个部分。如果房地产公司是通过招拍挂市场获得土地,那么它必须在规定期限内支付土地出让金。在相当长一段时间内,房产公司向政府缴纳土地出让金之后,就可以以该块土地向银行作为抵押,申请土地开发贷款;而开工建设之后,建筑公司往往会垫资。而在房屋预售制度下,开发商又可以拿购房者的钱来做自己的开发资金。换句话说,除了土地出让金之外,房产开发商盖房子几乎是不要钱的,纯粹是一个“空手套白狼”的游戏。

由于目前房地产企业最主要的融资方式是开发贷款,而绝大多数的房地产开发贷款都是3年、5年的短期贷款,房企为了保持稳定的资金链来持续进行开发,只能通过不断拿地卖住宅的手段。在这种房产开发模式下,房产商能否囤地就是取决于其融资成本和房产价格上涨的速度。假设房产商的融资成本很高,那么它就势必会加快开发进度,迅速回笼资金,而不会囤地。如果它没有按进度进行开发而回笼资金,那么很有可能发生的事情是没有能力到期偿还银行债务,那么它正在开发的这块土地就会被抵押银行收走。

也正是如此,尽管单从房价来看,囤积土地延缓开发可能会带来超额利润,但是绝大多数的企业都不会如此操作。如果房地产企业都学长江实业那样25年开发一个楼盘,估计这个公司早就被垮掉了。既然如此,为什么李嘉诚旗下的长江实业能够做到慢开发?很重要的一个原因就是它的融资成本便宜。作为一家有着数十年历史的房地产开发商,长江实业有着雄厚的资金实力,它主要依靠自己的资金,而不是通过银行贷款来进行房地产开发,更为重要的是,它在香港获得的资金成本远低于内地房企在国内银行贷款获得的成本。也正是如此,它才能够“慢工出细活”,能够获得土地上涨所带来的巨额收益。

但需要注意的是,长江实业的这种开发模式并不是谁都能学会,我们更经常见到的新闻是房地产企业受制于资金成本而将到手的土地易主。在一个严重受政策影响的房地产市场,绝大多数房地产企业所能作的就是快速拿地建房卖房,而不是像长江实业那样。这就像在10年前,尽管我知道联洋地区的房价会上涨,但是由于囊中羞涩却没法下手。

如果一个严重依赖银行贷款的房产企业也是囤地捂盘,估计清算歇业是最后的下场。从这个意义而言,我们大可不必对房产企业的囤地行为大为惊讶,因为金融市场会严格约束它们的行为。

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