文 | 傅蔚冈（上海金融与法律研究院研究员）

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会的新闻再次刷屏，“房产税这次是否真的要来了”又成为公众讨论热点。

 

从2017到2019年，全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决，国地税合并已经迈出步伐。可以说，开征房地产税已无技术障碍。

 

但在很多人眼里，房地产税师出无名，认为土地出让时已经将今后70年的税收缴纳了，如果再行征收房产税，那就会有重复缴纳的嫌疑。在我看来这个说法并不成立，因为土地出让金是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价，只不过这个价格比较特殊，冠之以“土地出让金”的名义，而且收取的一方是政府，由此会被很多人误认为是对今后70年房产税的一次性征收。需要注意的是，政府在这个环节中是作为卖方出现，从事的是民事行为，而不是对今后70年税收的折现，两者完全不可同日而语。

 

既然不是对今后70年税收的折现，那房地产税征收的目的是什么？在很多人的逻辑里，开征房地产税是要给地方政府提供公共服务筹集税源。什么是中国的地方政府？事实上，我认为中国最基层、最真正的地方政府就是小区，小区提供很多基本的公共服务，比如清洁绿化、保安，有些地方还有教育，还有些地方还有医疗，像广东番禺有几个非常大的小区，小区里就有医院，所以，我们的小区可能就是教科书里说的美国的地方政府！比如我们常说美国富人区因为交的地方税多，所以可以雇佣更多警察，小区治安比较好，而穷的黑人区或者有色人群区的治安就比较差。其实，中国小区也是这样，好的小区交的物业费比较多，门禁森严，保安都是二三十岁的人，而老式的一般小区只有一个或者是两个保安，而且年纪都是50岁左右。

 

所以，如果按照美国意义上的房地产税，物业费其实就是中国的房地产税，不同的小区，物业费不同，服务水平不一样。参考现在的物业费，好的小区的“房产税”还是蛮贵的。

 

再进一步深究，事实上，除了医疗和教育之外的很多公共服务，绝大部分都已经通过物业费的方式解决掉了。如果今后要征收美国式的房产税，那么它的税负比例一定不可能是像现在美国这么大——不仅仅是考虑到我们的负担能力问题，而且还要谈到最根本的实质问题，就是我们的物业费有可能已经提供了类似美国50%以上、甚至60-70%的公共服务，在这种情况下还有多大的加升空间？如果中央推行房地产税，那么我认为就应该在相关文件中明确这个税将作为调节税，一定要把它做成奢侈品税，或者是豪宅税，而不是说和公共服务挂钩。

 

事实上，开征房地产税还是很有难度的。房产税是直接税，在间接税大行其道的当下中国，房产税能否顺利征缴？相关研究表明，针对个人征收的直接税只有在那些法治程度较高的国家中才能够试行，因为政府在纳税人面前有足够的正当性，而在那些法治程度较低的国家中，直接税往往会被包装成间接税的名义出现，一个最简单的例子是，个人所得税是直接税，但是在中国却是通过委托代征。假设实施房产税后，个人不向政府申报房产税，那么政府该以何种手段来面对这种逃税行为？

 

从目前在上海试点的房产税来看，房产税是以个人申报为主，如果纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。具体的惩罚措施是“未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日前按日加收滞空税款万分之五的滞纳金”，同时将纳税记录在社会征信体系上体现，但是这种做法只是在小规模试行的情况下有效：据上海财税局公布的数据显示，上海2013年房产税收入约为1亿元。在绝大多数市民都不需要缴纳房产税的前提下，这种征缴方式可能会是有效。但是一旦所有的市民都要缴纳房产税时，这种征缴方式还会有效吗？这是一个疑问。

 

更为重要的是，这几年城市房地产市场的繁荣出现了一大批“没有现金流的富豪”——他们通过房改获得房产，拥有的房产价值几百万，但是每年可以支配的现金却极少，因此征收房产税的难度极高。一个可以作为佐证的是，媒体上经常见到很多小区征收不了物业费而不得不由政府补贴的报道。假设今后要开征房产税，这部分群体无法支付时，政府该如何处理？是征收滞纳金还是采用其他方式？如果政府对这部分群体网开一面，那是不是对其他群体的不公平？

 

房产税的开征事关所有有产者的利益，在有关税率制定和征收方式上，更需要考虑中国的特性。但问题在于，如果这些特性并未消除，而房产税却已经匆匆上马，那么最大的可能性就是制造新的不公平。